Najlepszy i Polecany Prawnik Adwokat Radca Prawny Kancelaria Prawna

Rząd RP przyjął w środę (21-06-2018) projekt specjalnej ustawy mieszkaniowej. Zakłada ona m.in. skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych związanych z budowaniem mieszkań.

Na podstawie ustawy, przy zobowiązaniu się do spełnienia określonych warunków, będzie można uzyskać ułatwienia dla przedsięwzięcia obejmującego budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę budynków mieszkalnych. Chodzi m.in. o prostsze i szybsze niż dotąd odralnianie gruntów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe.

Nazwa projektu

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

1. Jaki problem jest rozwiązywany?

Projekt jest narzędziem umożliwiającym redukcję deficytu mieszkań i doprowadzenie do sytuacji, w której podstawowe parametry określające poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie będą odstawały od przeciętnych wartości rozwiniętych krajów Unii Europejskiej. Należy mieć bowiem na uwadze, iż przez wiele lat podstawowym problemem polskiego mieszkalnictwa był statystyczny niedobór mieszkań, rozumiany jako różnica między liczbą mieszkań ogółem i liczbą gospodarstw domowych, oraz statystyczny deficyt mieszkaniowy, rozumiany jako różnica pomiędzy liczbą zamieszkanych mieszkań i liczbą gospodarstw domowych. Według danych zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowym przyjętym przez Radę Ministrów w dniu 27 września 2016 r. szacowany statystyczny deficyt mieszkaniowy (obliczony na podstawie danych ze spisu powszechnego z 2011 r. z uwzględnieniem liczby mieszkań oddanych do użytku od tego czasu) na koniec 2015 r. wynosił ok. 897 tys. Dla eliminacji tego deficytu zasadniczą kwestią jest konieczność redukcji barier prawnych, które ograniczają rozwój budownictwa mieszkaniowego. Ograniczenia te wpływają na mniejszą dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Ich eliminacja możliwa jest m.in. poprzez usprawnienie procesu przygotowania inwestycji. Zwiększenie podaży gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe może się przyczynić do zwiększenia liczby mieszkań przeznaczonych również dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Ponadto wzmocnienie organów administracji w zapewnieniu większej skuteczności procesu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę może znacząco przyspieszyć i ułatwić realizację budownictwa mieszkaniowego.

Jednym z najważniejszych problemów polityki mieszkaniowej w Polsce jest brak dostępnych mieszkań dla osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkania gminne i jednocześnie zbyt niskie aby zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania. Według danych zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowym szacuje się, że w podobnej sytuacji jest ok. 40% społeczeństwa, w tym głównie młode osoby rozpoczynające karierę zawodową. Problemem w ich sytuacji jest nie tylko niska wysokość dochodów (niższa niż w innych grupach wiekowych), ale również forma zatrudnienia (umowy o pracę, na czas określony, umowy-zlecenia lub umowy o dzieło).

Komercyjny rynek mieszkaniowy nie wygenerował dotąd segmentu mieszkań na wynajem, dostępnych dla wyżej zdefiniowanej grupy społeczeństwa. Na niszową skalę działają przede wszystkim prywatni inwestorzy instytucjonalni oferujący najem mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Za prekursorskie w zakresie budowania tej formy najmu, można uznać działania Banku Gospodarstwa Krajowego (inwestycje funduszy inwestycyjnych BGK, których aktywa są zarządzane przez BGK Nieruchomości S.A.). Aby wzmocnić ten sektor rynku i zapewnić odpowiednią liczbę mieszkań, niezbędne są jednak inwestycje innych podmiotów, działających zarówno na zasadach społecznych (towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe), jak i na zasadach rynkowych (np. deweloperzy).

Zwiększenie podaży gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, wprowadzenie przepisów dotyczących najmu instytucjonalnego wraz z instrumentami wsparcia finansowego (dopłaty do czynszów) przewidzianymi w projekcie ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania może przyczynić się do zwiększenia liczby mieszkań przeznaczonych również dla osób o przeciętnych i niskich dochodach.

Oprócz deficytów ilościowych, w kraju występują znaczące deficyty jakościowe mieszkań, jak i deficyty jakości samych zespołów zabudowy. Podstawowymi problemami w tym zakresie są:

  1. brak adekwatnej obsługi komunikacyjnej osiedli mieszkaniowych, w tym dostępu do transportu publicznego,
  1. brak dostępu do niezbędnych usług, w tym usług społecznych, do których zaliczyć należy również tereny rekreacyjne,
  1. niedostateczne wyposażenie terenów pod nową zabudowę oraz istniejącego zasobu mieszkaniowego w infrastrukturę techniczną.

Pomimo stopniowej poprawy warunków zamieszkania ludności w Polsce, opisane wyżej problemy nie są niwelowane w wystarczającym stopniu, w porównaniu z rozwiniętymi krajami Unii Europejskiej. Poprawa podstawowych wskaźników mieszkaniowych wymaga zatem inwestycji w budownictwo spełniające współczesne wymogi dla zabudowy mieszkaniowej. Docelowo problem mieszkaniowy może być również udziałem osób starszych, które stanowią coraz większy odsetek społeczeństwa. Doświadczenia krajów zachodnio- i północnoeuropejskich wskazują, że ta grupa osób będzie generowała popyt na mieszkania na wynajem, gdzie zamieszkiwanie jest połączone z zapewnieniem dodatkowych usług opiekuńczych.

Oprócz powyższych, problemem jest także efektywność realizacji inwestycji, na którą negatywny wpływ mają:

  1. ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nieodpowiadające potrzebom społeczności lokalnych w powiązaniu z brakiem realizacji tych planów, wynikającym np. z braku niezbędnej infrastruktury technicznej i społecznej,

  1. wydłużenie czasochłonności procesu inwestycyjno-budowlanego przy realizacji inwestycji mieszkaniowych spowodowane koniecznością uzyskiwania wielu odrębnych rozstrzygnięć, w powiązaniu z przedłużaniem poszczególnych postępowań administracyjnych, widocznym szczególnie np. na etapie ustalania warunków zabudowy.

Aktualnie z ogólnej liczby planów miejscowych (pokrywających 31,6% powierzchni kraju) połowa, to plany uchwalone na podstawie ustawy z 2003 roku, druga połowa to plany uchwalone między 1995 a 2003. Oznacza to, że w ciągu 15 lat na podstawie obowiązujących przepisów ustawy uchwalono plany jedynie dla ok. 16% powierzchni kraju, co daje średnio przyrost 1 proc. pokrycia kraju rocznie – w uproszczeniu pokazuje to tempo przyjmowania prawa miejscowego. W ocenie PAN jest to wskaźnik, jak też tempo jego wzrostu wciąż niezadowalające. Nie ma też podstaw, aby sądzić, że w najbliższych latach sytuacja w tym zakresie poprawi się na obszarze znacznej części kraju. Na podstawie Analizy stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach w 2015 roku opracowanej przez Polską Akademię Nauk, Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania 1) problemem jest stosunkowo długi czas sporządzania planów, w jednej trzeciej przypadków dłuższy, niż 3 lata (odsetek ten niestety od kilku lat wzrasta i jest wysoki zwłaszcza w miastach na prawach powiatu – 46,6% w 2015 r. od kilku lat z tendencją rosnącą).

Według PAN w kontekście finansowych skutków planów miejscowych stosunkowo trwały i charakterystyczny jest ujemny wynik tych skutków. Mamy do czynienia niemal z brakiem występowania typowych mechanizmów dochodowych przewidzianych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, związanych zwłaszcza z opłatą planistyczną. Ponadto charakterystyczne jest na ogół słabe wykonanie prognoz, zarówno po stronie dochodów, jak i wydatków. W niektórych gminach wykazano też, że koszty skutków finansowych planów miejscowych prognozowane są na miliardy złotych.

W przypadku braku obowiązującego planu miejscowego lokalizacja inwestycji mieszkaniowych następuje w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Gminy co roku wydają setki tysięcy takich decyzji. W latach 2012-2016 było to średnio ponad 133 tys. decyzji w tym ponad 83 tys. dla zabudowy mieszkaniowej (79 tys. dla zabudowy jednorodzinnej i ponad 3 tys. dla zabudowy wielorodzinnej). Inwestorzy dziś nie korzystają wyłącznie z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w planach co powoduje problemy z dostępnością infrastruktury i rozlewanie się miast. Ponadto pomimo ustawowego wymogu wydania decyzji o warunkach zabudowy w terminie 2 miesięcy, realne terminy wydawania tych decyzji znacznie wykraczają poza termin ustawowy. Zgodnie z analizą Instytutu Rozwoju Miast dokonywaną dla jednego z największych polskich miast, czas oczekiwania na wydanie decyzji (w okresie 2014 – I poł. 2016) wynosił: dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – 19,3 miesiąca, dla zabudowy biurowo-usługowej – 15 miesięcy, dla pozostałej zabudowy usługowej – 11,5 miesiąca. Tak długi czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy wynika z jej niezwykle złożonego charakteru jako narzędzia de facto zastępującego ustalenia planu miejscowego, czego efektem jest konieczność przeprowadzenia złożonych czynności analitycznych (tzw. analiza urbanistyczna) oraz szeroki zakres uzgodnień.

W typowej sytuacji planistycznej w gminie, w której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub obowiązujący plan miejscowy nie odpowiada na bieżące potrzeby inwestycyjne, realizacja inwestycji mieszkaniowej w obecnym stanie prawnym może wymagać trwającego łącznie około 35 miesięcy postępowania w przedmiocie zmiany studium i następczej zmiany planu miejscowego, ewentualnie trwającego co najmniej około 19 miesięcy postępowania w przedmiocie uzyskania warunków zabudowy dla złożonego zamierzenia inwestycyjnego (np. wydania kilku decyzji o warunkach zabudowy i kilku decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego).

  1. Materiał z dnia 9 lutego 2017 r. wykonany na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa

W ramach ustawy inwestycje mieszkaniowe będą mogły być realizowane znacznie szybciej, bowiem proces uzyskiwania zgody na lokalizację inwestycji będzie trwał do 60 dni (z możliwością wydłużenia o dodatkowe 30 dni).Terminy te dotyczą terenów, dla których obowiązuje, a także brak jest, planu miejscowego. W sytuacji gdy inwestycja będzie realizowana zgodnie z ustaleniami planu, nie przewiduje się znacznego skrócenia czasu w stosunku do obowiązujących procedur.

Wobec zdiagnozowanych „niedostatków” obowiązującego systemu planowania przestrzennego konieczne wydaje się wprowadzenie instrumentu zaproponowanego w ustawie (uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej), który wpłynie na zwiększenie podaży gruntów przeznaczonych do zabudowania w sposób zapewniający spełnienie wysokich standardów urbanistycznych (w szczególności gwarantujących dostęp do szkół, przedszkoli, komunikacji publicznej).

Realizacja inwestycji, po etapie lokalizacyjnym, wymaga ponadto uzyskania szeregu rozstrzygnięć organów administracji publicznej niezbędnych do rozpoczęcia robót budowlanych.

Warto podkreślić, że projekt ustawy jest elementem większego pakietu działań mających na celu wsparcie budownictwa mieszkaniowego dostępnego dla osób o niskich i przeciętnych dochodach. Jednocześnie funkcjonują lub są na zaawansowanym etapie procesu legislacyjnego takie rozwiązania jak wsparcie budownictwa gminnego i społecznego budownictwa czynszowego, dopłaty do czynszów, ułatwienia dotyczące inwestowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych na wynajem.

2. Rekomendowane rozwiązanie, w tym planowane narzędzia interwencji, i oczekiwany efekt

Zakłada się, że potencjalnie głównymi mieszkańcami tworzonego nowego zasobu mieszkaniowego będą osoby z różnych grup wiekowych i rodziny pełne. Projekt określa zatem standardy, jakim muszą odpowiadać inwestycje mieszkaniowe realizowane w zaproponowanym trybie, aby zapewnić dostosowanie tego zasobu do potrzeb użytkowników. Standardy te zabezpieczają:

  1. dostęp inwestycji mieszkaniowej do drogi publicznej adekwatny do potrzeb obsługi komunikacyjnej oraz zapewniający miejsce dla realizacji infrastruktury technicznej;
  1. obsługę inwestycji niezbędną infrastrukturą techniczną;
  1. zabezpieczenia potrzeb bytowych mieszkańców w drodze zapewnienia dostępu inwestycji do placówek powszechnej edukacji w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie większej niż 1 500 m, zgodnie z zapotrzebowaniem obliczonym każdorazowo w odniesieniu do liczby mieszkańców, ustalonej w oparciu o wskaźnik określony w projekcie;

  1. dostępności do przystanku publicznego transportu zbiorowego w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 500 m.

Samorząd będzie miał prawo zwiększyć lub zmniejszyć wymagane od inwestora standardy, ale tylko do 50 % założonych wskaźników, określając, w drodze uchwały, lokalne standardy urbanistyczne. W lokalnych standardach urbanistycznych gmina będzie mogła określić również liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej i towarzyszącej oraz obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.

Wprowadzenie zaproponowanych standardów służy zwiększeniu efektywności polityki mieszkaniowej przy jednoczesnym zapewnieniu utrzymania przez inwestycje mieszkaniowe oraz towarzyszące odpowiednich standardów nie tylko na etapie założeń projektowanych inwestycji lecz na każdym etapie ich realizacji. Spełnienie standardów urbanistycznych będzie podlegać weryfikacji w procesie inwestycyjno-budowlanym na etapie poddania wniosku inwestora uproszczonej procedurze planistycznej przed uzyskaniem zgody gminy oraz na etapie dopuszczenia zakończonej inwestycji do użytkowania. W efekcie nastąpi ograniczenie powstawania zabudowy substandardowej, pozbawionej dostępu do niezbędnej infrastruktury i służące redukcji negatywnego wpływu urbanizacji na środowisko. Pozwoli to również zapobiegać wyłączeniu przestrzennemu i powstawaniu „sypialnianych” dzielnic oraz obszarów, na których zamieszkanie może prowadzić do niekorzystnych skutków społecznych, w tym wykluczenia społecznego.

Projekt przewiduje również obowiązek sporządzania koncepcji urbanistyczno–architektonicznej. Koncepcja ta będzie obrazować rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.

Proponowane rozwiązania pozwolą przełamać ewentualnie istniejące ograniczenia lokalizowania inwestycji mieszkaniowych na danym terenie. W obecnie obowiązujących przepisach, zlokalizowanie, a w konsekwencji budowa inwestycji mieszkaniowej musi odbywać się zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. Projektowane przepisy mają na celu umożliwienie dokonania „korekt” planów miejscowych (obecnie nie ma takiego instrumentu i pozostaje tylko procedura zmiany planu), przy jednoczesnym zachowaniu zgodności danego zamierzenia inwestycyjnego ze studium. W przypadku gdy wniosek inwestora koliduje z potrzebami i możliwościami rozwoju gminy, rada może odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji.

W celu wyeliminowania zidentyfikowanych barier, zdecydowano się na rozwiązanie pozwalające z jednej strony zachować podstawowe wartości planowania przestrzennego, a z drugiej strony zrealizować zakładane ustawą cele. Punktem wyjścia jest pełne poszanowanie zasady, że władztwo planistyczne na terenie gminy należy do jej mieszkańców i organu stanowiącego gminy. Realizacja inwestycji mieszkaniowej będzie możliwa tam, gdzie gmina przewidziała tereny pod budownictwo mieszkaniowe w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Realizacja inwestycji będzie możliwa także na terenach, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usługi pocztowe, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. W ten sposób pod budownictwo mieszkaniowe będą mogły zostać wykorzystane tereny, na których z uwagi na ich funkcje określone w studium nie jest to obecnie możliwe, a tereny te są wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniają standardy urbanistyczne określone w projekcie.

Rada gminy będzie zobowiązana do wydania uchwały w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku (z możliwością wydłużenia o dodatkowe 30 dni). Istotne jest, że ocena planowanej inwestycji dokonywana jest przez te same organy i podmioty, które dokonują tej oceny w toku zwykłego postępowania mającego na celu przyjęcie planu miejscowego.

Uwzględniając wymagane opinie (uzgodnienia) rada gminy może podjąć uchwałę, na podstawie której ustali lokalizację inwestycji mieszkaniowej, której realizacja w normalnym trybie wymagałaby zmiany planu miejscowego albo nie mogłaby dojść do skutku. Zachowana zostaje więc autonomia gminy, gdyż to nadal rada jest władna mocą swej uchwały odstąpić od zapisów planu albo zdecydować, że planowana inwestycja nie powstanie.

Mając na celu przyśpieszenie procesu przygotowania inwestycji mieszkaniowych i wzorując się na innych obecnie funkcjonujących ustawach inwestycyjnych co do zasady zrezygnowano z uzyskiwania uzgodnień, na rzecz opinii. Jest to rozwiązanie, które zapobiega przewlekłości dokonywanych (wymaganych) uzgodnień a jednocześnie w sposób radykalny przyspiesza proces inwestycyjny.

Ważnym z rozwiązań jest przeniesienie obowiązku uzyskania ewentualnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na etap przed złożeniem wniosku o ustalenie lokalizacji, o którą i tak musiałby wystąpić na etapie występowania o pozwolenie na budowę. W ten sposób zostanie dokonana rzetelna ocena, czy inwestycja może wpłynąć na środowisko, a procedura ta zostanie ograniczona do jednego etapu.

W projekcie przewidziano ponadto procedurę dotyczącą usunięcia drzew lub krzewów znajdujących się na nieruchomościach objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która jest inicjowana na wniosek inwestora. Wówczas w pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej właściwy organ zezwala, w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji, na usunięcie drzew lub krzewów.

Kolejnym uproszczeniem jest propozycja aby w decyzji o pozwoleniu na budowę, w przypadku braku zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości albo w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, możliwe było ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości realizowane będzie poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie, niezbędnych do korzystania z inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Powyższe rozwiązanie powinno znacząco wpłynąć na przyspieszenie procedury inwestycyjnej.

Dodatkowo, na mocy przepisów przedmiotowej ustawy inwestor otrzyma prawo na zajęcie terenu śródlądowych wód płynących, dróg publicznych lub obszarów kolejowych, jeżeli przejście przez te tereny będzie niezbędne do realizacji sieci uzbrojenia terenu związanej z inwestycją mieszkaniową lub inwestycją towarzyszącą. Sprecyzowane ramy czasowe na zawarcie umowy, określającej warunki zajęcia terenu mają na celu przyspieszenie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Ponadto ułatwieniem jest możliwość zajęcia terenu bez uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. W sytuacji nie zawarcia umowy w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku o uzgodnienie, właściwy organ na wniosek inwestora wydaje decyzję zastępującą tę umowę.

Regulacje ustawy zakładają również usprawnienie procedury uzyskiwania zgody wodnoprawnej, która będzie wydawana w terminie nie dłuższym niż 30 dni.

Zmiana przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w zakresie procedury istotnego odstąpienia od projektu budowlanego ma na celu sprawniejszy przebieg realizacji inwestycji. Zmiana ta będzie dotyczyła wszystkich zamierzeń budowlanych realizowanych na jej podstawie. Ma ona na celu poszerzenie katalogu nieistotnych odstąpień od projektu budowlanego, co ograniczy konieczność uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i w konsekwencji znacząco ułatwi realizację zamierzenia budowlanego.

Ponadto w przepisach ustawy Prawo budowlane proponuje się zmiany w zakresie dostępności budynków dla osób z niepełnosprawnościami. Projektowane zmiany mają na celu zapewnienie dostępności do budynków i urządzeń z nim związanych w szerszym zakresie oraz szerszej grupie ludzi, dlatego też termin „osoby niepełnosprawne” zostaje zamieniony przez określenie osób o ograniczonej sprawności lub percepcji, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych. Dodatkowo wprowadza się wymóg dostosowania określonej liczby lokali mieszkalnych do potrzeb ww. osób.

Osiągnięcie założonego celu ustawy ułatwi wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przepisów dotyczących m.in. rozszerzenia formuły najmu instytucjonalnego o umowę najmu z docelowym przeniesieniem własności lokalu. Na potrzeby umowy najmu z docelowym przeniesieniem własności dodane zostaną rozwiązania uwzględniające specyfikę tego rodzaju umowy. Pozwoli to na ujednolicenie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych z opcją przeniesienia własności po uiszczeniu ceny sprzedaży rozłożonej na raty w trakcie trwania najmu. Sprzedaży lokali w formule najmu instytucjonalnego z dojściem do własności będą mogły dokonywać tylko podmioty profesjonalnie zajmujące się wynajmowaniem lokali.

Dzięki wprowadzeniu projektowanych regulacji w zakresie ułatwień realizacji inwestycji mieszkaniowych i najmu instytucjonalnego z docelowym przeniesieniem własności nastąpi zwiększenie podaży mieszkań i poprawa możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych m.in. przez docelowe grupy (w szczególności gospodarstwa domowe o niższych dochodach uniemożliwiających zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego lub wynajem mieszkań na zasadach komercyjnych, w tym ludzi młodych i rodziny wielodzietne, osoby z niepełnosprawnościami), co może również pozytywnie wpłynąć na decyzje o założeniu rodziny. Tym samym o zawarcie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i zaspokojenie w ten sposób potrzeb mieszkaniowych będą mogły ubiegać się także osoby, które nie spełniają kryterium dochodowego uprawniającego do ubiegania się o najem tzw. lokalu komunalnego oraz nieposiadające zdolności kredytowej pozwalającej na zakup mieszkania.

Projektowane rozwiązania w związku z możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przyczynią się do zwiększenia mobilności osób (np. rodzin z dziećmi, osób niepełnosprawnych, ludzi młodych) w celu poszukiwania odpowiedniego zatrudnienia. Możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dzięki zwiększonej dostępności mieszkań na własność (po dokonaniu spłaty całej ceny sprzedaży mieszkania) wpłynie pozytywnie na zatrzymanie młodych ludzi w kraju, w szczególności osób o wykształceniu lub kwalifikacjach niezbędnych na rynku pracy. Projektowane regulacje zagwarantują najemcy bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu po zapłaceniu całej ceny sprzedaży lokalu wraz z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. przenoszącej własność. Tym samym projektowane przepisy w zakresie najmu instytucjonalnego z docelowym dojściem do własności przyczynią się do poprawy warunków mieszkaniowych i dostępności mieszkań m.in. dla osób o przeciętnych i niskich dochodach w oparciu o zaproponowany mechanizm finasowania przez najemcę zakupu mieszkania.

3. Jak problem został rozwiązany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OECD/UE?

Wobec rozwiązania podstawowych problemów związanych z zapewnieniem odpowiedniej liczby mieszkań, wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej stało się umożliwienie gospodarstwom domowym o niskich lub przeciętnych dochodach wynajęcie mieszkania o odpowiednim standardzie.

Czechy

Czechy to, podobnie jak Polska, jedno z niewielu państw postkomunistycznych, które nie wprowadziło powszechnego prawa do nabywania mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców. Dlatego zasób mieszkań czynszowych, jak na tę grupę państw, jest stosunkowo duży – ok. 30%. W Czechach w mieszkaniach budowanych wedle nowych programów czynsz ustala się na bazie kosztów zredukowanych przez subwencje. Wprowadzono dwa nowe programy mieszkań społecznych. Pierwszy z 2003 roku dotyczy subwencjonowania budownictwa komunalnego, przeznaczonego dla osób starszych (powyżej 70 lat) i niepełnosprawnych, w budownictwie tym czynsz jest reglamentowany i wynosi obecnie ok. 2 euro/m2. Warunkiem ubiegania sie o mieszkanie jest posiadanie dochodów poniżej średniej. Inny program z 2009 roku przyznaje subwencje na budowę mieszkań społecznych zarówno inwestorom publicznym jak i prywatnym. Mieszkanie musi mieć charakter społeczny przez 10 lat, a czynsz nie może przekraczać określonego pułapu (1,6 euro/m2 w 2010 r.). Warunki dostępu do tych mieszkań są zbliżone do programu omawianego wcześniej. Podobnie jak w Polsce, w odniesieniu do zasobów starych zastosowano regulację czynszów utrzymując je na stosunkowo niskim poziomie, niezależnie od dochodów lokatorów. Tylko mieszkania, w których umowy najmu nawiązywano na nowo, nie podlegały tej regulacji.

Francja

  1. Ułatwienia w zakresie realizacji inwestycji

Francuski Kodeks urbanistyczny (Code urbanisme) przewiduje możliwość wyznaczania stref uzgodnionego zagospodarowania (ZAC). Strefa uzgodnionego zagospodarowania to strefa wyznaczona przez podmiot publiczny, objęta jego interwencją, dokonaną w celu przeprowadzenia przez ten podmiot zagospodarowania przestrzennego terenu. Przeprowadzenie takiej interwencji możliwe jest także poprzez zlecenie jej przeprowadzenia podmiotowi zewnętrznemu (operatorowi). Strefy uzgodnionego zagospodarowania wyznacza się dla obszarów o szczególnym znaczeniu dla zagospodarowania przestrzennego gminy. ZAC jest w istocie zestawem procedur dotyczących planowania przestrzennego, scalenia i podziału, uregulowania uprawnień właścicielskich, przygotowania sieci drogowej i uzbrojenia terenu oraz przekazania tak przygotowanego terenu inwestorom. Właściciele nieruchomości niezainteresowani wzięciem udziału w zintegrowanych działaniach mają wobec gminy roszczenie o wykup nieruchomości (art. L311-2). W ramach ZAC określa się zasady ponoszenia przez podmioty prywatne kosztów realizacji publicznych działań infrastrukturalnych – reguluje to obligatoryjna umowa zawierana z podmiotem publicznym.

2. Ułatwienia w zakresie gospodarki zasobem mieszkaniowym

We Francji budownictwo społeczne zdominowane jest przez organizację Mieszkań o Umiarkowanych Czynszach (HLM), o charakterze non profit, a mieszkania społeczne stanowią około 17% całego zasobu mieszkaniowego. W budownictwie społecznym funkcjonuje system ustalania czynszów w zależności od kosztów inwestycji, a właściwie od systemu jej finansowania. Istnieją trzy systemy finansowania mieszkań społecznych (trzy rodzaje kredytów: PLA-I, PLUS i PLS). Pierwszy – Wspomagany Kredyt Lokatorski– Integracyjny dotyczy osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji finansowej, kryteria dostępu do niego spełnia ok. 30% gospodarstw domowych mieszkających w miastach. Drugi to Kredyt Lokatorski Wykorzystywany na Cele Społeczne, którego warunki spełnia ok. 2/3 francuskich gospodarstw domowych oraz trzeci – Kredyt Lokatorski Społeczny, pułapy dostępu takie jak w PLUS, ale zwiększone o 30%. Kredyt ten ma ułatwić dostęp do mieszkań w miastach, gdzie występują szczególne problemy mieszkaniowe. W konsekwencji trzech sposobów finansowania istnieją trzy pułapy czynszów, zróżnicowane dodatkowo geograficznie (max czynsz za m2 może się różnić nawet 2,2-raza). We Francji czynsze społeczne są ok. 30-40% niższe niż w zasobach prywatnych, ale np. w Paryżu różnica ta może być dwu- a nawet trzykrotna. Tak duże różnice powodują, że lokatorzy, nawet gdy ich sytuacja finansowa poprawi się, niechętnie opuszczają społeczny zasób czynszowy. Kilka lat temu dochody ok. 10% gospodarstw domowych mieszkających w HLM przekraczały pułap dochodowy (bardzo we Francji wysoki), było to powodem rozpoczęcia dyskusji na temat – komu powinien służyć zasób społecznych mieszkań czynszowych. Podobnie jak w wielu krajach istotnym elementem umożliwiającym płacenie czynszu przez niezamożne gospodarstwa domowe jest rozbudowany system dodatków mieszkaniowych.

Holandia

Holandia to państwo o największym udziale procentowym społecznych mieszkań czynszowych wśród państw Unii Europejskiej. Mieszkania tego typu ok. 32% całego zasobu mieszkaniowego. Mieszkaniami społecznymi zarządzają organizacje o charakterze non profit (mieszkania komunalne były stopniowo eliminowane na skutek prywatyzacji), nie otrzymują one od 1995 roku od państwa żadnych subwencji, ale też nie mają wobec państwa żadnych zobowiązań. Mogą się więc finansować same np. sprzedając część swych zasobów lokatorom, jako że finansowanie budowy mieszkań pochłania większe środki niż te, które przynoszą wpływy z czynszów. Organizacje te mają dużą swobodę w ustalaniu czynszów, jednak muszą respektować ogólny pułap, który ustalany jest w funkcji użytkowej mieszkania systemem punktowym (charakterystyczne jest, że mająca podstawowy wpływ na czynsz rynkowy lokalizacja mieszkania w tym systemie ma znaczenie drugoplanowe). W 2008 roku średni czynsz kształtował się na poziomie 70% czynszu maksymalnego (pułapu). Co roku rząd ustala również wielkość maksymalnej podwyżki czynszu. System regulowanych czynszów działa w Holandii w połączeniu z rozpowszechnionym systemem dodatków mieszkaniowych. Czynsze w zasobach prywatnych są o ok. 20% wyższe niż w społecznych.

Niemcy

Niemcy to państwo o największym w UE udziale mieszkań czynszowych (ponad 50%), natomiast stosunkowo o niedużym udziale społecznych mieszkań czynszowych (ok. 6%). Wynika to ze specyficznego systemu społecznego budownictwa czynszowego, który sprawia, że mieszkania mają charakter społeczny tylko przez określony okres czasu. W Niemczech, podobnie jak we Francji i Holandii, społeczne mieszkania czynszowe są przeważnie zarządzane przez operatorów prywatnych, władze lokalne systematycznie pozbywają się swoich zasobów. Operatorzy prywatni, budujący mieszkania na wynajem, zawierali z władzami publicznymi kontrakt (przeważnie 15-letni), na mocy którego otrzymywali „czynsz ekonomiczny” pokrywający poniesione koszty, podczas gdy lokatorzy płacili „czynsz polityczny”, dostosowany do ich możliwości finansowych. Różnica między tymi czynszami była pokrywana ze środków publicznych. Po upływie okresu 15 lat kontrakty te mogły być przedłużane. W 2003 roku parlament przyjął ustawę o nie przedłużaniu tych kontraktów. Teoretycznie wygaśnięcie kontraktów powinno spowodować gwałtowny wzrost czynszów, ale w sytuacji niemieckiej paradoksalnie lokatorów uratował rynek. Ze względu na dużą ilość mieszkań i zmniejszającą się liczbę ludności – okazało się, że rynek lepiej chroni lokatorów niż przepisy utworzone w tym celu. Nowe mieszkania społeczne mają obecnie przeważnie czynsze wyższe niż stare mieszkania wynajmowane przez właścicieli prywatnych. Wynajęcie mieszkania w Berlinie jest obecnie tańsze niż wynajęcie mieszkania w Pradze czy Warszawie. Swoboda  zwiększania czynszów w zasobach prywatnych jest ograniczona przez tak zwane „lustro czynszowe”, tzn. nie można przekroczyć o więcej niż 20% czynszów pobieranych w sąsiedztwie za mieszkania o podobnej wartości użytkowej.

Szwecja

Szwecja to państwo, w którym ponad 40% ogółu mieszkań stanowią mieszkania czynszowe. Nie ma tu klasycznego zasobu społecznych mieszkań czynszowych, ponieważ nie spełnia on podstawowego warunku przewidzianego dla tego rodzaju mieszkań, a mianowicie warunku nie przekraczania przez ich lokatorów określonego pułapu dochodów. Wobec powyższego w odniesieniu do tego rodzaju mieszkań, często odnosi się określenie – publiczne zasoby mieszkaniowe. Czynsze ustalane są w funkcji wartości użytkowej mieszkania, ale ich pułap ustalany jest w wyniku negocjacji pomiędzy właścicielami zasobów (m.in. towarzystwa komunalne) a organizacjami lokatorskimi, co stanowi pewną osobliwość charakterystyczną dla państw skandynawskich (zbliżone zasady obowiązują w Finlandii i Danii). Te wynegocjowane wartości służą następnie jako punkt odniesienia przy określeniu wysokości czynszu w zasobach prywatnych, czynsze te są zresztą tylko minimalnie wyższe od czynszów w zasobach społecznych.

Całość

Skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych związanych z budowaniem mieszkań.
5 (100%) 1 głosy

Zobacz też

Dodaj Komentarz lub Opinie (jeśli masz wyłączone cookies formularze social mediów mogą działać niepoprawnie, najczęściej są niewidoczne)